Konut Kiralarında Kiracının Tahliyesi Sebepleri ve Tahliye Davaları

Kiralık konutlarda tahliye davaları, günümüzde gayrimenkul sektörü ve ekonomideki dalgalanmalar sebebiyle konut sahipleri tarafından sıklıkla araştırılan bir dava çeşidi olmasının yanı sıra kiracı olarak konutlarda ikamet etmekte olan vatandaşlar açısından da kira hukukundan kaynaklanan haklarının neler olduğunun bilinmesi gerekliliği önem arz etmektedir. Hem kiraya veren hem de kiracı açısından kanuni hakların bilinmesi her iki taraf açısından da uyuşmazlıkların en az seviyeye indirilerek hak kayıplarının azaltılmasında fayda sağlayacaktır.

Konut kiralarına ilişkin olarak önceki dönemlerde 6570 s. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uygulanmaktaydı. 12/01/2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10 uncu maddesiyle yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Kanunun yerine 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’ndaki Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları bölümündeki düzenlemeler getirilmiştir.

6098 s. Kanun uyarınca kiraya verenlerin konutlarındaki kiracıyı tahliye edebilmesi için; kiralanana ihtiyaç sebebiyle gereksinim duyması, kiralananda yeniden inşa veya imar nedeniyle esaslı onarımda bulunulması, kiralananı satın alan yeni malikin kiralanana ihtiyacının olması, kiracının yazılı ve usule uygun olarak tahliye taahhüdünde bulunması, kiracının kira ödememesi sebebiyle temerrüde düşmesi, kiracının bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermesi ve son olarak da kira sözleşmesinin on yılı doldurması sebeplerine dayanılması gerekmektedir. Kanunda sınırlı sayıdaki bu sebepler haricinde kiralananın tahliyesi mümkün olmamaktadır.

Kiralananın tahliye sebeplerine geçmeden önce kira sözleşmesinin sona ermesi ve belirli süreli kira sözleşmeleri ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri hakkında kısaca bilgi vermek gerekirse; kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri olmak üzere iki şekilde tanzim edilebilmektedir. Tarafların sözleşmede herhangi bir süre öngörmemesi halinde sözleşme belirsiz süreli, tarafların bir süre öngörerek yaptıkları sözleşme ise belirli süreli olacaktır. Belirli süreli kira sözleşmeleri, uygulamada genellikle bir yıllık olarak yapılarak kiracı tarafından fesih beyanında bulunulmadığı sürece yeni sözleşme yapılmasına gerek olmaksızın yürürlüğünü sürdürmeye devam etmektedir. Konut sahipleri/kiraya verenler tarafından genellikle yanlış anlaşılan durumların başında, bir yıl olarak tanzim ettikleri kira sözleşmesinin kendilerince yenilenmediği ve kiracıya sözleşmeyi yenilemeyeceklerini bildirdikleri takdirde kiracılarını tahliye edebilme hakkına sahip olduklarını düşünmeleridir. Kiraya veren, kanunda yazılı sebepler gerçekleşmedikçe ve kira sözleşmesi on yılı doldurmadıkça, kira sözleşmesinde yazan sürenin dolduğunu ileri sürerek kiralananı tahliye edemeyecektir. Belirli süreli kira sözleşmesindeki sürenin bitimine dayanarak kiralananı boşaltmak sadece kiracıya tanınmış bir hak olup sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından kiraya verene yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. Aksi takdirde kira sözleşmesi bir yıl boyunca aynı koşullarda uzatılmış sayılacaktır.

I. KONUT KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ

A. SÖZLEŞMENİN KİRACI TARAFINDA SONA ERDİRİLMESİ

6098 s.lı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uyarınca belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiracı, belirli süreli kira sözleşmesindeki sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirtmek gerekir ki mezkur kanun uyarınca kira sözleşmesi 10 yılı doldurmadıkça kiraya veren sözleşmedeki sürenin bitimine dayanarak kiracının tahliyesini isteyemez.

B. ON YILLIK UZAMA SÜRESİNİN SONUNDA SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLMESİ

Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini doldurması durumunda kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son vererek kiracının konutundan ayrılmasını isteyebilir. Burada konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerlilik şartının yazılı olarak yapılmasına bağlı olduğuna dikkat edilmesi gerekmektedir.

II. KONUT KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ

A. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLER

A.1. İHTİYAÇ (GEREKSİNİM) SEBEBİYLE TAHLİYE (TBK m.350/1)

İhtiyaç sebebiyle kiracının kiralanandan tahliyesi, 6098 s.lı Kanun’un 350/1 maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesine göre, kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken ihtiyacın gerçekten varlığı ve samimi olması gerektiğidir. Bunlarla birlikte kiraya verenin ihtiyacını karşılayacak nitelikte başka bir konutunun bulunması ve gelecekte olması beklenen ihtiyaçlar gibi nedenlerle tahliye davası açmak mümkün olmamaktadır. Söz konusu ihtiyacın doğmuş ve sürekli olması gerekmektedir. Örneklemek gerekirse kiraya verenin kendisinin ya da kanunda sayılı kişilerin kirada oturması, kiraya verenin mevcut konutunun sağlık koşullarına elverişsiz olması gibi durumlar ihtiyaç sebepleri arasında sayılmaktadır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracının konuttan tahliye edildiği durumlarda yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır. 6098 s.lı Kanun’un 355.maddesi uyarınca; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

A.2. YENİDEN İNŞA VE İMAR (ESASLI ONARIM) SEBEBİYLE TAHLİYE (TBK m.350/2)

6098 s.lı Kanun’un 350.maddesinin 2.fıkrasında düzenlendiği üzere; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde kiraya verenin açacağı dava ile sona erdirebilir. Kiraya veren, davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirilmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.

Belirtmek gerekir ki; kiraya verenin, kiracıyı yeniden inşa ve imar gerekçesi ile konuttan tahliye ettiği durumlarda TBK’nın 355.maddesi ile düzenlenen yeniden kiralama yasağı uyarınca tahliye edilen konut eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacaktır. Eski kiracının, yeniden inşa ve imar gerçekleştirilen taşınmazı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

A.3. YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE (TBK m.351)

Kiracı bulunan taşınmazı satın alan yeni malik açısından taşınmazı kullanma gereksinimi çoğu zaman meydana gelmektedir. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, kanun gereğince kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı sebebiyle kullanması gerekmekteyse kiralanandan kiracının tahliyesini isteyebilmektedir.

Taşınmazı sonradan edinen malikin, taşınmazdaki kiracının tahliyesini isteyebilmesi için TBK m.351’de yazılı bulunan şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Yeni malik TBK 351’deki şartları sağladığı takdirde, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde taşınmazın yeni maliki olduğunu ve taşınmazı kullanma zorunluluğunun bulunduğunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralanan taşınmazın yeni maliki, ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilecektir.

B. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE

B.1. YAZILI TAHLİYE TAAHÜDÜNDE BULUNULMASI

Kiracı tarafından kira sözleşmesinin imzalanmasının akabinde kiracı, sözleşmenin bitiminden sonra kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt edebilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, yazılı olması ve kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenip, kiraya verene verilmesi gerekir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinde yazılı bulunması ya da kira sözleşmesiyle birlikte imzalanması taahhüdün geçersiz olmasına neden olacaktır.

Kanundaki şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda kiraya veren, yazılı taahhüde dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı bir tahliye davası ile ya da icra takibi yoluna başvurarak kira sözleşmesine son vererek kiracıyı tahliye edebilecektir.

B.2. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE

Kiracı, sözleşmesi süresi boyunca kira bedelini kiralayana ödeme borcu altındadır. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olduğu durumda kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

B.3. KİRACININ TEMERRÜDE DÜŞMESİ

Kiracı, bir aylık kirasını veya kira sözleşmesinden kaynaklanan yan giderleri kiraya verene süresinde ödemediği takdirde temerrüde düşecektir. Böyle bir durumda, kiracıya 30 günlük mühlet verilerek bu süre içerisinde borcunu ödemediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği yazılı olarak bildirilir. Kiracı, ihtarnamede belirtilen süre içerisinde borcunu ödemediği takdirde sözleşme feshedilerek kiracıyı tahliye etmek mümkün olacaktır. Borçluya bu sebeplerle icra takibinde bulunularak ödeme emri gönderilmesi de ihtarname niteliğinde sayılmaktadır. Kiracı, 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ya da 30 gün içinde borcunu ödemez ise İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak dava ile kiracının kiralanandan tahliyesi mümkün olacaktır. Kiracının 30 gün içinde kira borcunu ödemesi durumda ise konuttan tahliyesi imkânı kalmayacaktır.

B.4. KİRACININ BAŞKA AYNI SINIRDA EVİNİN BULUNMASI

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilecektir. Kiraya verenin, sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu biliyor olması halinde dava açma hakkı bulunmamaktadır.

B.5. ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜNE AYKIRILIK VE ÖNEMLİ SEBEPLERİN BULUNMASI DURUMUNDA KİRACININ TAHLİYESİ

Kiraya veren ile kiracı arasında sözleşmenin devam ettiği sırada her iki taraf açısından da sözleşmenin devamını imkansız kılan durumlar oluştuğu takdirde kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Burada önemli olan sözleşmenin kanunda yazılı olan bildirim sürelerine uyularak feshedilmesidir. Kiracının, feshe uyumaması durumunda tahliye davası açılabilecektir.

Kiracı, kiralananda bulunduğu sürece taşınmazı özenle kullanmak, taşınmaza zarar vermemek ve komşuluk hukukuna uygun davranmak yükümlülüğü altındadır. Kiracının, bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda kiracıya ihtar çekilerek otuz gün içerisinde olumsuz davranışlarına son vermesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Kiracı, otuz günlük süre içinde bu davranışlarına son vermediği takdirde tahliye davası açılabilecektir.

III. TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

A. GÖREVLİ MAHKEME

Görev ve yetki kuralları 6100 sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nda belirlenmiştir. HMK m. 4 gereğince Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Bunun yanı sıra kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumlarında İİK gereğince tahliye talepli icra takibi başlatarak kiracının tahliye edilmesini sağlayabilir. İİK uyarınca kiracının tahliye edilebilmesi için, kira borçlarının süresinde ödenmemesi gerekmektedir. Tahliye talepli olarak açılan icra takiplerinde, kiracı icra takibinde süresinde itiraz etmez veya kira borcunu ödemez ise, kiracının talebi üzerine icra mahkemesi tarafından kiracının tahliyesine karar verilir.

B. YETKİLİ MAHKEME

6100 sayılı HMK uyarınca yetki kuralları, özel yetki ve genel yetki olarak belirlenmiştir. Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.Davalıların birden fazla olması halinde ise dava, davalılardan birisinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Taşınmazın aynından kaynaklanan davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tahliye davaları, taşınmazın aynından kaynaklanan bir dava niteliğinde bulunmadığı için yetkili mahkemenin tespiti HMK m.6, m.7 ve m.10’daki düzenlemelere göre belirlenecektir.

KAYNAKÇA

1. YAVUZ, Nihat “Yeni TBK,HMK,İİK ve İstinafa Göre KİRA HUKUKU”, 10.Baskı, Adalet Yay,2022

2. OY, Osman, “Avukatın Öz-El Kitabı , Kira ve Tahliye Davaları”, 2. Baskı, Platon Hukuk Yay, 2022