Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Giriş

Ortaklığın giderilmesi davaları genellikle paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşların ortaklığının sürdürülmesinin mümkün olmadığı durumlarda gündeme gelmektedir. Anlaşamayan paydaşlar dava yoluna giderek ortaklığı sonlandırabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi, taşınmazın aynen taksimi ya da satılarak bedelin paydaşlara payları oranında paylaştırılması ile gerçekleştirilebilmektedir.

Taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi konusunda geçmeden önce mülkiyet türleri hakkında bilgilendirme yapmak faydalı olacaktır. Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet paylı (müşterek) mülkiyet olabileceği gibi elbirliği (iştirak) mülkiyeti de olabilmektedir.

A. Mülkiyet Türleri

A.1. Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyeti 4721 sayılı TMK’nın 701. maddesinde “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallarla birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” şeklinde düzenlenmiştir. Kanundaki düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, elbirliği mülkiyetinde iştirakçilerin mülkiyet payı miktar itibariyle belli değildir ve iştirakçilerin her biri şeyin tamamına sahiptir.1 Elbirliği mülkiyetindeki ortaklık tüzel kişiliği olmayan ortaklıktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, mal üzerinde ortakların da doğrudan doğruya hakları yoktur. Elbirliği mülkiyetinde mal üzerinde tek mülkiyet söz konusudur. Bu mülkiyet ortaklığa ait olduğundan, diğer bir ifadeyle ortaklar mülkiyet hakkına “elbirliği” ile sahip oldukları için pay söz konusu değildir. MK. m.701’de, ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkının ortaklığa giren malların tamamına yaygın olacağının ifade edilmesiyle bu husus açıklanmak istenmiştir.2

Bir taşınmaza elbirliği mülkiyeti ile malik olunması durumunda kanunda veya sözleşmede özel bir hüküm bulunmadığı hallerde ortaklardan birisi diğerinin rızası olmadan şey üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunamaz. 3 Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece, malik, kendi hakkı üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunamayacağı gibi bu hakkı devredemez ve bu hak üzerinde paylaşma yapılamaz. Ayrıca bu iştirak hakkının haczedilmesi ve iflas masasına girmesi de mümkün değildir. Borçlu maliklerden birisinin iştirak hakkının cebri icra yoluyla satılarak paraya çevrilebilmesi için öncelikle ortaklığın giderilmesi gerekecektir.

Elbirliği mülkiyeti genellikle bir taşınmazın birden çok kişiye miras kalması durumunda karşımıza çıkmaktadır. TMK’nın 640. Maddesinde “Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.” hükmü düzenlenmiştir. Bu durum miras ortaklığı olarak da adlandırılmaktadır. Bu haller dışında eşlerin mal rejimlerinden edilmiş mallarda ortaklık ve genel mal ortaklığı halleri, aile malları ortaklıkları ve adi ortaklıklarda da elbirliği mülkiyeti söz konudur.

Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi TMK m. 703’de düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi ile sona erecektir. Belirtmek gerekir ki, miras ortaklığı dışında bir ortağın elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini dava hakkı yoktur.4

A.II. Paylı (Müşterek) Mülkiyet

Paylı mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda her malik payı oranın malın maliki sayılacaktır. Doktrinde müşterek mülkiyet şöyle tanımlanmaktadır: “Müşterek mülkiyet birden çok kimsenin ayni eşya üzerinde bilfiil bölünmemiş paylara malik bulunmalarından meydana gelen toplu mülkiyet şeklidir.”5 Paylı mülkiyette her paydaş mülkiyet hakkını payı oranında kullanabilecektir. TMK m.688’ de düzenlendiği üzere, paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde diğer paydaşların rızasına gerek olmadan tasarrufta bulunma ve payını devretme hakkına sahiptir. Bunların yanı sıra paydaşların payı üzerinde rehin tesis edilmesi ve alacaklılar tarafından haczedilmesi de mümkün olmaktadır.

B. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)

Ortaklığın giderilmesi davaları, bir veya birden fazla taşınmaz üzerinde paydaşların anlaşmazlık yaşaması sonucunda açılmaktadır. Bu dava, tüm paydaşlara yöneltilerek açılmalı ve paydaşlar içinde hayatta olmayan bulunması durumunda ise mirasçılık belgesi alınarak bütün mirasçılara yöneltilmelidir. Tüm paydaşlar ve tüm mirasçılar dahil edilmeden ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlandırılması mümkün değildir.

Dava açıldığı takdirde taşınmaz üzerindeki ortaklık mümkün ise aynen taksim yoluyla, mümkün değil ise icra dairesi tarafından satış yoluyla giderilerek paydaşlar arasında paylaştırılacaktır.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler yapılarak paylaşmayı isteme hakkının, hukuki bir işlemle sınırlandırılması mümkündür. TMK m.698 uyarınca, taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bununla birlikte paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık bir süre ile sınırlandırılabilecektir. Paydaşlar, TMK m.698/1 gereğince, taşınmazın paylaşılmasını isteyebilseler de m.698/3 uyarınca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulması mümkün değildir.

B.I. Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi taşınmazın satılmadan hisse payı oranında paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır. Taşınmazın aynen taksimi için taraflardan birinin mahkemeden talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan birinin talebi üzerine hakim tarafından, TMK m.699/2 uyarınca, öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığı, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, 5403 s.lı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazisi niteliği ve imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılacaktır.

Aynen taksim halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye ve mücavir alan hudutları içerisinde ise belediyeden, belediye ve mücavir alan dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Yasası ve Yönetmeliği’ne göre aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı sorulur. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.6

Aynen taksim yoluna gidildiği takdirde taşınmazın değeri önemli ölçüde azalacak ise bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez ve paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz. TMK m.699 uyarınca, aynen taksimin mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde denkleştirme sağlanır. Denkleştirme eksik değerdeki parçaya ivaz(para) eklenerek sağlanacaktır. B.I.a Kat Mülkiyeti Kurularak Ortaklığın Giderilmesi Kat mülkiyeti kurularak da ortaklığın giderilmesi mümkündür. Taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin kurulması ile ortaklığın giderilmesi istenmiş ise hakim tarafından kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırılacak ve imkan var ise ortaklık kat mülkiyeti kurularak giderilecektir. Taşınmazda kat mülkiyetinin kurulması mümkün ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemeyecektir.

B.II. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

TMK’nın 699.maddesi uyarınca, paylaşma, taşınmazın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Taşınmazın aynen taksimi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Taraflardan birinin rızası bulunmaz ise ortaklığın paydaşlar arasında satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru olmayacaktır.

B.II.a. Taşınmazın Satış Usulü

Taşınmaz üzerinde ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesinin mümkün olmadığı durumlarda, taşınmaz için hakim, bir satış memuru görevlendirecektir. Taşınır ve taşınmaz malların satışları HMK m.322 uyarınca İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır.

Satışa çıkarılan taşınmazın bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılacaktır. Satış sürecinde tarafların kıymet takdirine itiraz etmesi ve yeniden bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılmasını isteme hakları mevcuttur. Taşınmazın satışı sonucunda elde edilen miktar paydaşların payları oranında taraflara paylaştırılacaktır.

Burada belirtmek gerekir ki, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşın ön alım hakkı bulunmasına rağmen, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi durumunda diğer paydaşların ön alım hakkı bulunmamaktadır. Bu sebeple diğer paydaşlar taşınmazın ihale ile satışı sürecinde ön alım haklarını kullanamayacaklardır.

B.II.b. Taşınmaz Üzerindeki Muhdesatların Durumları

Taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde, taşınmaz üzerinde bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekmektedir. Muhdesatlara örnek olarak taşınmaz üzerindeki binalar, ağaçlar, ekili ürünler vs. verilebilir.

Muhdesatların aidiyeti konusunda da paydaşlar arasında anlaşmazlık mevcut olabilir. Bu durumlarda anlaşmazlığın “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açılarak giderilmesi gerekmektedir. İşbu davanın sonuçlanması, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılacaktır.

C. Görevli ve Yetkili Mahkeme

C.I. Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu durum HMK m.4’te “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görürler.” olarak ifade edilmiştir.

C.II. Yetkili Mahkeme

HMK m.12’de “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.

Birden fazla taşınmaz hakkında dava açılacağı durumlarda taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir. HMK m.12/3’de bu durum “Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.” şeklinde düzenlenmiştir. HMK’nın ilgili düzenlemelerinden de anlaşılacağı üzere mahkemenin taşınmazlar yönünden davaları ayırarak yetkisizlik kararı vermesi kanuna aykırı olacaktır.

D. Harç ve Yargılama Giderleri

Harç ve yargılama giderleri dava açacağımız durumlarda mahkemeye ödememiz gereken giderlerdendir. Ortaklığın giderilmesi davalarında ise maktu harç ödenmektedir. Maktu harç ödenmesi nedeniyle taşınmazın değerinin artması ya da azalması harç miktarını değiştirmeyecektir. Harç haricinde diğer yargılama giderlerimiz bilirkişi, keşif, tebligat v.s giderleri gibi masrafların ödenmesinden oluşmaktadır. Harç ve giderlerin miktarları her sene değişiklik göstermektedir.

Harç ve yargılama giderleri davayı açan kişi tarafından davanın başında ödenmek zorunda olup yargılamanın sonunda bu giderler paydaşlara payları oranında paylaştırılmaktadır.

E. Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davaları sahip olduğumuz taşınmazlarımızın üzerindeki haklarımıza sahip çıkabilmek ve maddi kayıplara uğramamak için alanında uzman avukatların hukuki yardımıyla takip edilmesi gereken dava çeşitleridir. TNC Hukuk & Danışmanlık olarak ortaklığın giderilmesi davası süreçlerinde uzman ekibimizle sizlere en iyi hukuki çözümleri sunmak için buradayız.

İletişim bilgilerimiz şunlardır:

• Telefon: 0(224) 272 52 52

• E-posta: tnchukukdanismanlik@gmail.com

• Adres: Demirtaşpaşa Mahallesi, Celal Bayar Caddesi, A. Fikri Bozkaya ÖRKAP İş Merkezi No: 12/205 Osmangazi / BURSA

1)ESENER-GÜVEN, Eşya Hukuku, Yetkin Yay,8.Baskı,Ankara,2019s.

2)OĞUZMAN-SELİÇİ-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 20.Baskı, İstanbul,2017

3) OĞUZMAN-SELİÇİ-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 20.Baskı, İstanbul,2017,s.222

4) OĞUZMAN-SELİÇİ-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 20.Baskı, İstanbul,2017,s.351

5) ESENER-GÜVEN, Eşya Hukuku, Yetkin Yay,8.Baskı,Ankara,2019,s.205

6) Av.Murat Sayın, Gayrimenkul Davaları, Avukatın Öz-El Kitabı, Platon Yay,2.Baskı, s.568