Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takiplerinde İtirazın Kaldırılması , İtirazın İptali ve Tahliye Davası Süreçleri

A. Tahliye Taahhüdü Nedir ve Ne Zaman Yapılmalıdır?

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesidir. Tahliye taahhüdüne ilişkin kanuni düzenleme 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları'na ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş olup, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinde "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." hüküm altına alınmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu şartları taşıması gerekmektedir:

Tahliye Taahhüdü Yazılı Olarak Düzenlenmelidir:

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmak zorundadır. Sözlü olarak verilen taahhütler geçersiz olup yargılama sürecinde ispatlanması da mümkün değildir. Bu nedenle kira sözleşmesinin imzalanması ve kiralananın kiracıya tesliminden makul bir süre geçtikten sonra yazılı bir tahliye taahhütnamesi düzenlenerek kiracı tarafından imzalanmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesinin İmzalanmasından Sonra Düzenlenmelidir:

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan, kiracıya teslim edildikten sonra, makul süre içerisinde düzenlenmeli ve imzalanmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenip imza altına alınan tahliye taahhütnameleri geçersiz olup kiraya verenin bu tahliye taahhütnamesine dayanarak, kiracıyı, kiralanandan tahliye etmesi mümkün olmayacaktır.

Tahliye taahhütnamelerinin kiracı tarafından, kira sözleşmesiyle aynı tarihte fakat boş olarak imzalanması durumuyla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin kiraya veren tarafından ileriye dönük bir tarih için doldurularak kiracı aleyhinde tahliye davası açılması veya tahliye talepli icra takibi başlatılması mümkündür. Kiracı aleyhine ikame edilen tahliye davasında ya da icra takibinde taahhüdün boş olarak imzalandığının ve geçersiz olduğun ispatı kiracı tarafından ancak yazılı bir delille yapılabilecektir.

Tahliye Taahhüdünde Kesin ve Belirli Tarih Bulunmalıdır:

Tahliye taahhüdünde belirtilen tahliye tarihi kesin ve belirli olmalıdır. Düzenlenen taahhütnameden tahliyenin ne zaman gerçekleştirileceği kesin olarak anlaşılamadığı takdirde taahhüt geçersiz sayılacak ve kiralananın tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Taahhüt Kayıtsız Şartsız Olmalıdır:

Tahliye taahhüdü kayıtsız ve şartsız olmalıdır. Herhangi bir şarta bağlanan tahliye taahhütnameleri geçersiz olacaktır.

B. Tahliye Taahhütnamesi Uyarınca İcra Takibi Başlatılması:

Tahliye taahhütnamesindeki, kiracı tarafından kiralananın tahliye edileceği taahhüt edilen sürenin başlangıcından itibaren bir ay içerisinde kiraya verenin hukuki hakları başlayacaktır.

Kiraya veren, taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecek ya da kiralanandan tahliyenin sağlanabilmesi için tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibinde bulunabilecektir.

Kiraya veren birden fazla ise, icra takibini birlikte yapmak zorundadırlar. İştirak halinde mülkiyet ve müşterek mülkiyet söz konusu ise aynı şekilde birlikte hareket mecburiyeti bulunmaktadır. Kiraya veren ile malikin farklı olması durumunda, malik tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapamaz.

Kiracı, taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu süreç şu adımları içerir:

Tahliye Talepli İcra Takibi Süreci:

Kiraya veren, kiracının tahliye taahhütnamesi uyarınca kiralananı tahliye etmesi için icra müdürlüğüne başvurmalıdır. İcra müdürlüğü tarafından örnek 14 icra emri düzenlenerek kiracının 15 gün içerisinde kiralananı tahliye etmesi gerektiğine ilişkin tahliye emri kiracıya tebliğ edilir.

Örnek 14 İcra emri içeriğinde kiracıya "Üç numaralı bentte yazılı taşınmazın işbu tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren (15) gün içinde tahliye ve teslim etmeniz; kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa (7) gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz; müddeti içinde itiraz etmez veya kendiliğinizden tahliye etmezseniz icraen çıkarılacağınız; itirazınız kaldırılırsa İcra ve İflas Kanununun 273 üncü maddesi gereğince zorla tahliye olunacağınız ihtar olunur." bildirimi yapılır.

İtiraz Süresi:

Kiracının, tahliye taahhütnamesine dayanılarak kendisine tebliğ edilen icra emrine 7 gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu itiraz, icra takibini durdurur.

İtiraz Sebepleri:

Kiracı, tahliye taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmaması, tahliye taahhütnamesinin yetkisiz temsilci tarafından imzalanması, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşınmaması, tahliyesi istenen konutun aile konutu olması gibi gerekçelere dayanarak tahliye emrine itiraz edebilecektir.

C. İtirazın Kaldırılması veya İptali Davası

Kiracının tahliye emrine itirazı üzerine tahliye duracaktır. Kiraya veren, itirazdan sonra kiralananın tahliyesi için mevcut duruma göre itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davalarından birini seçerek hukuki sürece devam edebilecektir.

C.1. İtirazın Kaldırılması Davası:

Kiraya veren, itirazın tebliğ tarihinden başlayarak 6 ay içinde icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu dava, İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi uyarınca açılır. Kiraya veren tarafından icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılabilmesi için, icra takibi sürecinde, kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzaya açıkça itiraz etmemiş olması gerekmektedir. Kiracı tarafından imzaya açıkça itiraz mevcut ise itirazın kaldırılması talebinde bulunmak mümkün olmayıp sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak gerekmektedir. İtirazın kaldırılması davası sonucunda mahkeme tarafından itirazın haksız olduğuna karar verildiği takdirde tahliye kaldığı yerden devam edecek ve kiracı kiralanandan icra yoluyla tahliye edilecektir.

C.2. İtirazın İptali ve Tahliye Davası:

Kiraya veren, kiracının itirazının tebliğinden itibaren 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açabilir. Bu dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesi uyarınca açılır. İtirazın iptali davası sonucunda mahkeme tarafından itirazın haksız olduğuna karar verildiği takdirde tahliye kaldığı yerden devam edecek ve kiracı, kiralanandan icra yoluyla tahliye edilecektir.

C.3. İtirazın İptali Ve Tahliye Davası Sürecinde Şu Adımlar İzlenir:

Kiraya veren, tahliye taahhüdünün geçerliliğini ve kiracının taahhüde uymadığını kanıtlamak için deliller sunar. Kiracı da itirazını destekleyen deliller sunabilir. Mahkeme, delilleri değerlendirir ve kiracının itirazının haksız olduğuna karar verirse, itiraz iptal edilir ve icra takibi devam eder.

D. İtirazın Kaldırılması, İtirazın İptali Ve Tahliye Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk:

D.1. İtirazın Kaldırılmasından Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk:

Kiracı tarafından icra takibine itiraz edilmesi sonrasında icra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı değildir. Bu nedenle itirazın tebliğini izleyen 6 ay içerisinde yetkili ve görevli mahkemeden itirazın kaldırılması istenebilecektir.

D.2. İtirazın İptali ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk:

İtirazın iptali ve tahliye talepli olarak sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davalarında ise zorunlu arabuluculuk süreci dava şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. 7445 sayılı Kanun gereği, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk dava şartı getirilmiştir. İşbu nedenden dolayı, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilmesi için öncelikle arabuluculuk görüşmeleri yapılarak kiraya veren ve kiracı tarafından görüşme sonunda anlaşamama tutanağı tanzim edilerek mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Aksi takdirde, usul eksikliğinden dolayı mahkeme tarafından dava reddedilecektir.

E. Tahliye:

İtirazın kaldırılması ya da itirazın iptali davası sonucunda mahkeme kararı ile itiraz iptal edilirse, kiraya veren icra müdürlüğünden taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Gerekirse, icra müdürlüğü kolluk kuvvetleri yardımıyla kiracıyı, kiralanandan zorla tahliye edebiledcektir.

F. Yetkili ve Görevli Mahkeme ve Süreler:

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılacak itirazın kaldırılması davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer icra hukuk mahkemesi olup itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır.

İtirazın iptali ve tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi olup itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içerisinde dava açılmalıdır.

TNC Hukuk & Danışmanlık İletişim Bilgileri

Adres: Demirtaşpaşa Mah. Celal Bayar Caddesi A. Fikri Bozkaya İş Merkezi No: 401 OSMANGAZİ / BURSA

Telefon: 0 224 272 52 52

E-posta: tnchukukdanismanlik@gmail.com

Web Sitesi: www.tnchukuk.com.tr